Prezzi in aumento, prezzi in calo… Perché la crisi del mercato immobiliare è così particolare?

tag In vendita Cominciarono a decorare i balconi delle case… Per diversi anni, gli agenti immobiliari non avevano già il tempo di pubblicizzare la vendita di immobili in alcune grandi città francesi… Per diversi mesi, il mercato immobiliare ha rallentato. Lo dimostrano gli ultimi indicatori. Michel Moillard, professore emerito, specialista in economia immobiliare e direttore dell’Osservatorio Credit Logement/CSA, e Ingrid Nappi, economista e professoressa all’Ecole des Ponts ParisTech, titolare della cattedra “Immobiliare e sviluppo sostenibile” spiega le ragioni del declino del mercato.

Cosa sta succedendo nel mercato immobiliare?

Innanzitutto, i potenziali acquirenti ottengono sempre meno crediti. Secondo L’Observatoire Crédit Logement/CSA, il volume dei prestiti concessi continua a diminuire del 43,2% in agosto (trimestrale), rispetto allo stesso periodo del 2022.

Ciò è dovuto agli alti tassi di interesse che escludono molti potenziali acquirenti dal mercato. Il tasso medio dei mutui ipotecari privati ​​è salito al 3,8% (escluse le assicurazioni), rispetto all’1,82% dell’anno precedente (Observatoire Crédit Logement/CSA).

Di conseguenza, il numero di famiglie in grado di ottenere finanziamenti per il proprio progetto diventa sempre meno. Le merci vengono vendute meno rapidamente e facilmente.

La Federazione nazionale immobiliare prevede ora circa 925.000 transazioni quest’anno rispetto a 1,2 milioni nel 2021. La rete di intermediazione conta i migliori agenti su 890.000.

In un effetto domino, i prezzi delle case in Francia crollano. Nella media nazionale continuano ad aumentare, ma in maniera meno grave. Pertanto, l’aumento registrato nel secondo trimestre del 2022 ha raggiunto il 6,8%. Ora ha raggiunto lo 0,5%, secondo l’indice di riferimento Notaires-Insee pubblicato giovedì 7 settembre.

Simbolicamente, il prezzo al metro quadrato a Parigi è sceso sotto i 10.000 euro. Secondo Meilleurs Agents, anche i prezzi nelle principali città francesi come Rennes diminuiscono del -3,9% tra settembre 2023 e settembre 2022, e del -5,2% a Nantes nello stesso periodo.

Si tratta di un cambiamento inaspettato?

Il fuoco stava bruciando. Non è una trasformazione Subito presto Ma è il risultato delle decisioni prese nel 2019 che hanno avuto effetti negativi che non possono essere misurati ritiene Michel Muelaert, professore emerito specializzato in economia immobiliare.

Ma con l’aumento dei livelli di transazioni, che hanno raggiunto il picco di 1,2 milioni nel 2021, l’euforia è continuata.

“Il mercato ha iniziato a peggiorare nel quarto trimestre del 2021. Nel 2022, l’attività immobiliare ha rallentato. Ciò significa che il volume delle transazioni e il numero dei crediti concessi sono diminuiti. Da allora, tutto è peggiorato ad un ritmo simile. Accelera invece il calo della costruzione di case individuali»“Continua Michel Mouillart.

Si trattava di un cambiamento destinato a verificarsi perché il periodo di aumento dei prezzi e di aumento del potere di indebitamento per gli investitori e le famiglie durante gli anni 2000 era il risultato di un periodo eccezionale di bassi tassi di interesse e di “assenza di inflazione”. Lo conferma Ingrid Nappi, economista, docente e titolare della cattedra “Immobiliare e sviluppo sostenibile” .

Questo declino del mercato immobiliare è senza precedenti?

Sembra insolito a causa dell’accumulo di fenomeni in collisione. “Entrambe sono questioni geopolitiche, con la guerra in Ucraina”. Ciò ha comportato costi di costruzione più elevati”. Ingrid Nappi ricorda. Ma il rallentamento del mercato è legato anche a decisioni politiche.

Dal 2020, il Financial Stability Board ha costretto le banche a essere più vigili sulla solvibilità dei clienti. Ciò ha privato molte famiglie dell’accesso al credito.

Poi, Nell’estate del 2022, i tassi debitori hanno iniziato a salire in seguito alle decisioni della Banca Centrale Europea. Man mano che i tassi di interesse aumentano, tanto più forte ed efficace diventa il vincolo HCSF del 35% (tetto massimo del tasso di debito, nota dell’editore). sottolinea Michel Muelart, economista immobiliare.

Allo stesso tempo, il settore dell’edilizia abitativa deve far fronte ad una politica sempre più restrittiva nel contesto della transizione ambientale. Gli sviluppatori immobiliari incontrano difficoltà nell’ottenere i permessi di costruzione. “ La questione della trasformazione ecologica urbana, necessaria di fronte al riscaldamento globale, richiede l’adattamento del modello di produzione abitativa […]. È in corso una vera trasformazione. Ma ci vuole tempo “, aggiunge Ingrid Nappi.

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Quali sono le soluzioni per risolverlo?

“Le soluzioni sono politiche”Stime di Ingrid Nappi. Questo accumulo di fenomeni ci spinge a riconsiderare una migliore regolamentazione dell’occupazione del patrimonio immobiliare. »

Soprattutto per quanto riguarda la tassazione delle case ammobiliate che sfrutta le agevolazioni fiscali, incentivando gli investitori ad affittare per brevi periodi per rendere più redditizi gli immobili acquistati negli ultimi anni a prezzi altissimi.

“Anche se i tassi ipotecari scendessero nuovamente nel 2024, ciò non significa che i mercati immobiliari si riprenderanno”.Michel Mouillart pensa.

Il mercato si regolerà da solo, ma ci vorrà del tempo. Non dobbiamo sottovalutare la dimensione psicologica del farmaco. Un venditore impiega più tempo ad accettare prezzi più bassi rispetto al contrario. Continua Ingrid Nappi.