176 chilometri quadrati, 36 comuni… Hauts-de-Seine può essere uno dei dipartimenti più piccoli della Francia, ma è una regione ricca di contrasti. E anche dal punto di vista immobiliare. A nord di Parigi, Gennevilliers è la città di Hauts-de-Seine dove dovresti assolutamente acquistare, se vuoi investire nel dipartimento, dove circa il 30% delle residenze di prima qualità sono affittate da privati. Questo, però, è quanto emerge dalla nostra classificazione.
Prodotta dall’incrocio di una decina di dati per i soli comuni di Hauts-de-Seine, questa classifica include chiaramente criteri specifici per gli immobili (prezzo di acquisto, prezzo di affitto o anche redditività e prezzi di sviluppo su un anno, forniti dagli agenti Meilleurs), ma anche privati Per abitazione (quota di inquilini, quota di alloggi sfitti e relativo sviluppo, quota di alloggi primari) e per città (variazione della popolazione, tasso di disoccupazione, ecc.).
David Bismuth, l’agente immobiliare di Safti, non è sorpreso che Gennevilliers, arrivato in questo mercato due anni e mezzo fa, si trovi così bene nella nostra lista. “La città è cambiata molto, sia in termini di tipologia che di infrastrutture”, osserva. Il segreto della città è l’accessibilità, con una buona redditività: il prezzo al metro quadro era di 4.800 euro il 1° marzo (+1,5% in un anno), facendo del metro quadro uno dei più economici del dipartimento, con una redditività di circa 4,7% di tutta la città (sebbene uno degli affitti più economici della sezione). Ma David Bismith osserva: “Abbiamo più persone che comprano per vivere, perché è ancora un mercato di riporto (rispetto a DC), anche se iniziamo alle Olimpiadi vediamo investitori che cercano di acquistare un paio di pezzi…»
Vantaggio del Grand Paris Express
Quarta nella nostra classifica, dietro a Le Plessis-Robinson e Fontenay-aux-Roses, Villeneuve-la-Garenne ha un’ottima redditività… e ancora meglio nel dipartimento: con un prezzo medio al metro quadrato di 3.300 euro e un affitto di 18,61 euro a mq del 6,7%. Tuttavia, deve essere qualificato dai “rischi” dell’affitto: la popolazione è in calo (-1,16% ogni anno tra il 2014 e il 2020, il più alto negli Hauts-de-Seine) in una città con un alto tasso di disoccupazione. “In genere è anche complicato poter sottoscrivere una garanzia di affitto non pagata, che richiede 2,8 volte l’affitto, quindi preferiamo i garanti”, osserva Lela Rajic, responsabile di Mail Immobilier, che tuttavia sottolinea che “questo paga gli inquilini.
Nell’Hauts-de-Seine, le città sono relativamente importanti da tenere d’occhio per il futuro: sono quelle che si troveranno sulla futura rotta del Grand Paris Express, in particolare la linea 15 West che aggirerà la capitale attraversando il dipartimento nell’orizzonte del 2030. Ad esempio, … Gennevilliers, che ospiterà due resort sul suo territorio. Ma è anche il caso di Châtillon, sesto della nostra classifica, che vedrà la linea 13 completa di questa nuova linea, o di Bagneux, settima della nostra classifica, che beneficia già da più di un anno dell’estensione della linea 4 del metro, permettendo di andare al centro di Parigi.
Tuttavia, ci sono città da evitare a Hauts-de-Seine, se stai cercando di acquistare per affittare. Gli investitori se ne rendono presto conto anche quando guardano i prezzi degli immobili alle stelle. Citiamo ad esempio Neuilly-sur-Seine, nella nostra ultima classifica, una delle città più costose della Francia, che ovviamente soffre di uno scarso profitto. Stesso problema per Levallois-Perret, Marnes-la-Coquette (dove gli appartamenti sono una rarità) o Asnières-sur-Seine che sono assiomi tutt’altro che interessanti per l’investitore.
Come abbiamo fatto questo accordo
Per eseguire questa classificazione, abbiamo utilizzato diversi criteri tratti dai dati pubblici di INSEE, Osservatorio distrettuale, Richieste di valori fondiari, Dipartimento dell’Interno e Ademe. I migliori agenti, specializzati nella valutazione di immobili online, hanno presentato anche criteri a partire dal 1° marzo 2023 relativi ai prezzi degli immobili, siano essi in acquisto o in affitto, e al loro andamento.
È possibile, attraverso lo strumento di visualizzazione del rating, vedere tutti i criteri utilizzati e modificare il coefficiente secondo i propri desideri.
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